FASE 1

Definição do Programa Preliminar

O programa preliminar de projeto de arquitetura é a descrição geral do que será construído no final. São reunidos os “ingredientes” a usar no exercício de projeto de arquitetura.

Esta informação permite avaliar a complexidade do projeto, briefing e todas as condicionantes existentes para a concretização das seguintes fases de projeto de arquitetura.

Normalmente esta fase iniciar-se para poder ser dada uma proposta de honorários séria e adequada ao seu projeto para o seu terreno e não uma proposta padrão. Pois apenas com toda a informação recolhida é possível rever as horas de trabalho que serão necessárias para o desenvolvimento do projeto de arquitetura.

Sempre que necessário, o programa preliminar engloba requisitos mais específicos para cada Cliente, como propostas de materiais, por exemplo, um determinado revestimento para a fachada, são tópicos que devem ser transmitidos desde cedo (nesta fase) para que o pensamento projetual possa incluir essa variante.

Este processo de definição é importante, quer para construção nova de raiz ou, ampliação de edificação ou mesmo para a reabilitação do edifício existente.

O programa preliminar é sobretudo uma fase de reflexão para os Donos de Obra, para poderem passar aos projetistas algumas definições de prioridades. Importa incluir na lista:

       - As diferentes utilizações do edifício / moradia que pretende construir, as respetivas atividades e as suas interligações em termos de ocupação;

       - As características evolutivas das funções a que o edifício se deve adequar – como, por exemplo, se prevê uma ampliação para breve, ou a construção de uma piscina, etc;

       - A ordem de grandeza das áreas e volumes, as necessidades genéricas ou mesmo especificadas de mobiliários, equipamentos e, as eventuais condições específicas de ambiente que possam ser uma exigência.

Resumindo os principais objetivos propostos pelo Dono de obra, descrevendo as características gerais pretendidas para a construção, cada um dos espaços a projetar, as suas inter-relações e o seu modo de funcionamento, está então definido este programa de necessidades para a obra.

Recomendamos, em caso de hesitações, criar um checklist de necessidades, de perguntas para poder esclarecer connosco na reunião de arranque da próxima etapa de projeto.

Partindo da premissa de que a justa e adequada remuneração tem de ser calculada em função do trabalho a desempenhar, é após a reunião desta informação que os arquitetos poder-lhe-ão apresentar uma proposta de honorários para a elaboração do projeto. Não estranhe que lhe façam perguntas até intrusivas da forma como vive e que necessidades de espaço a sua família tem, pois como esta fase é a base de trabalho é também a base para o orçamento do projeto.

Aceitando assim a proposta de honorários e, com base nestes pressupostos definidos no programa preliminar, a equipa projetista do gabinete de arquitetura que selecionar poderá iniciar a fase de projeto seguinte, o estudo prévio de arquitectura.

FASE 2

Estudo Prévio de Arquitectura

O estudo prévio é a base da solução arquitetônica, onde se relacionam os requisitos e necessidades da fase anterior (programa preliminar) com as condicionantes legais e as informações do lugar. Esta é a espinha dorsal no desenvolvimento de qualquer dos projetos de arquitetura e é, sem dúvida, o coração das fases de projeto de arquitetura.

O estudo prévio corresponde às intenções e respostas a problemas apresentados pelo Dono de Obra. Revela as potencialidades da volumetria, a astúcia da implantação, a forma sábia da fragmentação das formas para captar e proteger-se da luz natural, conseguindo ainda espaços funcionais e dimensionados corretamente para o seu uso e capacidade.

Nesta fase as informações de referência apresentadas na fase de anterior pelo Dono de Obra, são então estudadas e analisadas para que o projeto possa dar resposta da melhor forma.

O estudo prévio compreende a segunda fase do processo de desenvolvimento do projeto - fase cujo objetivo é chegar a soluções formais que se enquadrem nos objetivos apresentados.

Para esta fase dar início é fundamental ter o levantamento topográfico e cadastral e o levantamento arquitetônico no caso de edifícios existentes, que deve estender-se até à envolvente para trabalhar com integração de confrontações.

Para o desenvolvimento do estudo prévio, são necessárias visitas ao local, análise de topografia, eventuais registos de volumes de obra de intervenções anteriores para o caso de imóveis existentes, captar feedback das entidades licenciadoras e realizar a análise do lugar.

Nesta fase, desenvolvemos o conceito do projeto, de acordo com o debatido anteriormente. Culmina numa apresentação de desenhos e imagens 3D, de modo a permitir ao Cliente entender a solução proposta, tendo por base uma reunião de apresentação de fase de projeto.

Paralelamente, a correspondência do briefing do programa preliminar e as especificidades dos regulamentos municipais, planos territoriais e outras legislações aplicáveis é primordial para garantir uma operação urbanística coerente e que formalize a primeira fase do projeto de arquitetura. Importa assinalar as restrições, condicionantes, classificações e parâmetros urbanísticos para que as propostas correspondam às especificidades do lugar.

O estudo prévio permite debater as ideias com o Cliente e é a fase onde mais revisões à solução, uma vez que é a base da discussão da proposta a ser apresentada no pedido de licenciamento.

É comum ter já ideias de como pretende a sua moradia, por exemplo, mas pode ser frustrante iniciar os estudos por si próprio, sem os compatibilizar desde logo com as regulamentações gerais em vigor e ainda os constrangimentos do terreno. Esse é o trabalho do arquiteto - procurar criativamente as soluções mais adequadas às necessidades que lhe foram comunicadas.

O arquiteto tem os conhecimentos e as habilitações profissionais para fazer a avaliação das condições existentes e executar os projetos de arquitetura. O arquiteto é o único profissional habilitado para realizar projetos de arquitetura. Deve encarar trabalhar com o arquiteto como uma parceria construtiva.
O profissional dar-lhe-á os melhores ‘inputs’ possíveis para o que planeia construir, de forma otimizada com a eficiência energética e o cumprimento das legislações, de forma a garantir o licenciamento de obra, e certamente uma solução arquitetónica que goste visual e funcionalmente.

Lembre-se que, quanto mais cedo o atelier de arquitetos for envolvido no processo, maior será a sua capacidade de atuação e menos tempo irá perder no processo, entre fazer e refazer, mesmo na fase de estudo prévio.

Como qualquer obra deve ser precedida de um projeto, não tente saltar fases de projeto cruciais para o sucesso da sua construção e o estudo prévio é sem dúvida uma fase fundamental.

Clientes mais informados compreendem melhor o valor de trabalhar com arquitetos e a fase de estudo prévio é certamente uma fase de discussão e tentativa/erro, que pode enriquecer o projeto, com o contributo do Dono de obra e equipa projetista.

Somos especialistas no desenvolvimento de projetos de arquitetura, quer licenciamento de obras, quer em comunicação prévia. Marque uma reunião connosco.

Na fase do estudo prévio do projeto as decisões são cruciais. As alternativas são exploradas e dão corpo a propostas de soluções. Após todos os dados e informações terem sido levantadas (sobre o terreno, legislação e necessidades específicas do Cliente), o arquiteto elabora uma versão inicial do projeto para o cliente poder ver a primeira proposta. Nesta fase importa atender a questões como:

As características locais, como sejam a vegetação, o paisagismo, a topografia do terreno de construção, elementos-água (linhas de água, lagos, poços, “furos”, etc.), a orientação solar e eventual necessidade de proteção e zonas de ensombramento, são aspetos relevantes numa primeira análise do lugar. Muitos destes aspetos informam decisões das soluções apresentadas.

Normalmente, nesta fase, o projeto é apresentado em plantas com os layouts propostos e como croquis / esquisso (desenhos simples e explicativos) para iniciar o debate de ideias entre os dois elementos da mesma equipa - o arquiteto e o Cliente.

Os desenhos de arquitetura, como as plantas, cortes e alçados serão desenvolvidos nesta fase de projeto, assim como nalguns casos, as imagens tridimensionais que são cada vez mais um canal de apresentação e de visualização prévia do projeto.

Nesta fase, define-se a altura e a largura do edifício, o número de pisos e a orientação do edifício para a otimização da luz natural e sombreamentos, mecanismos de projeto para assegurar a correta ventilação e reduzir perdas térmicas. A parte de conceito em arquitetura engloba desde cedo as questões técnicas e de boa prática da construção civil e sustentabilidade.

Nesta primeira proposta, geralmente já são definidos alguns pontos no que concerne aos materiais, como os sistemas construtivos, acessos da casa, organização geral dos espaços, áreas dedicadas a determinadas funções.

O objetivo desta fase é definir o projeto de arquitetura em linhas gerais, para que tanto o arquiteto quanto o cliente concordem com a direção que o projeto seguirá e progredir para a fase de projeto seguinte de anteprojeto.

A definição e propostas de materiais é também nesta fase que são abordadas. Os materiais de estrutura, sistema de betão, LSF, estrutura de madeira, e também materiais de fachadas e de caixilharias. São temas que requerem um balanço, entre a disponibilidade do budget para a obra como para o gosto pessoal e disponibilidade desses materiais.

Nas definições de materiais considerar materiais sustentáveis e reduzam o impacto ambiental e o consumo de energia são cada vez mais o foco dos projetistas e felizmente da nossa experiência, dos Clientes também, que nos contactam com preocupações ambientais.

FASE 3

Projeto de Licenciamento de Arquitectura

A etapa de anteprojeto (ou projeto base) é a fase de projeto que corresponde ao desenvolvimento do projeto de arquitetura em conformidade com o definido no estudo prévio.

Esta fase prepara o processo a submeter à Câmara Municipal correspondente, assim como às restantes entidades licenciadoras que necessitem dar parecer para o deferimento do pedido de realização de determinada operação urbanística.

Após a aprovação da etapa de estudo prévio, pelo Cliente, dá-se início ao arranque desta fase. O processo evolutivo do projeto requer incluir mais detalhe nos desenhos elaborados para a fase anterior, muitas vezes, desenhos esquemáticos que garantem intenções projetuais. Nesta pormenorização, tem que se incluir os desenhos ditos "obrigatórios" como: os vários cortes, as plantas de implantação, as eventuais cores convencionais, os desenhos de muros de propriedade, a definição de materiais exteriores e a compatibilização do sistema construtivo com os parâmetros urbanísticos e também com requisitos mínimos de desempenho energético e outras matérias.

Esta fase traz-nos o cariz mais legal, no que respeita às definições de áreas de construção, à superfície de pavimento, às áreas destinadas a solo vegetal e áreas permeáveis, áreas pavimentadas, a volumetria, entre outros parâmetros.

Paralelamente o cliente deve aprovar o anteprojeto. Esta fase de projeto para que o arquiteto contratado passe para a próxima etapa do seu trabalho, que é o desenvolvimento de um projeto de execução - uma compilação de documentos mais técnicos e detalhados.

Mas voltando ao anteprojeto de arquitetura, o desenvolvimento desta fase é crucial para a assegurar um rigor legal e um enquadramento estrito das condicionantes do lugar.

As etapas de projeto são sequenciais, e nesta fase de anteprojeto concentram-se as definições à escala 1/100 ou 1/50, mas também detalhes de ‘interfaces’ principais da construção a escalas mais aproximadas de 1/10 e 1/5.

Simultaneamente, no caso de licenciamento ou comunicação prévia, ou posteriormente para o licenciamento (*), a entrega do anteprojeto do projeto de arquitetura proceder-se-á à entrega dos restantes projetos de especialidades legalmente exigidos para aprovação e conceção da licença de construção, conforme determinados pela coordenação de projetos. Caso não haja necessidade de controlo prévio, esta é uma fase intermédia de desenvolvimento do projeto de arquitetura.

Nesta fase a equipa desenvolve o projeto de arquitetura que corresponderá a um dos procedimentos de controlo prévio, como o licenciamento ou a comunicação prévia.

Pode ainda incorporar, caso seja essa a estratégia a adotar para a operação urbanística em questão, a elaboração de um pedido de informação prévia. Aqui o conteúdo informativo para apresentar às entidades poderá ser ligeiramente simplificado para que o investimento inicial não seja tão elevado - importa referir que o deferimento deste pedido não garante a licença de construção.

Um anteprojeto espelha a solução arquitetónica proposta e deve contemplar os elementos necessários à compreensão da proposta para a análise dos técnicos das entidades.

Para a conceção desta fase de projeto, para além dos elementos que já conhecemos de peças desenhadas dos projetos de arquitetura, outros elementos que importa listar, para poder compreender que o trabalho é bem mais abrangente que apenas as plantas, nomeadamente:

       - desenhos do projeto de arquitetura, com plantas, cortes, alçados gerais, pormenores construtivos, planta de localização e planta de implantação;

       - peças escritas do projeto de arquitetura: memória descritiva e justificativa,

       - peças desenhadas dos planos municipais: extratos das plantas de ordenamento, plantas de condicionantes, plantas de servidões administrativas, etc;

       - plano de acessibilidade: com peças desenhadas que o ilustrem, podendo ser plantas, cortes, alçados ou pormenores; e memória descritiva;

       - registo fotográfico;

       - calendarização de obra;

       - estimativa orçamental para a obra;

       - termos de responsabilidade e declaração de cumprimento do regulamento geral do ruído;

       - ficha estatística do INE, relativa à operação urbanística;

       - quadro sinóptico com a descrição e áreas do projeto;

       - consoante a especificidade do projeto, do lugar e requisitos, mais documentos poderão ser necessários produzir no âmbito da fase de anteprojeto.

O anteprojeto corresponde assim à fase de produção dos documentos a serem entregues nas entidades licenciadoras competentes, necessários para a sua análise e consequente aprovação.

(*) Relembramos que no licenciamento pode optar por submeter a arquitetura com as especialidades, e na comunicação esse processo é obrigatório ser simultâneo.

1 - AS ESPECIALIDADES TÊM DE SER REALIZADAS NESTA FASE?

Idealmente, sim, isto porque quanto mais compatibilizado o projeto de arquitetura é submetido, menos ajustes em obra serão necessários.

A arquitetura engloba desde cedo intenções de infraestruturas e super-estruturas.

Contudo, como o licenciamento permite a aprovação inicial da arquitetura e só depois das especialidades, o investimento inicial nas especialidades nem sempre é a opção tomada pelos Clientes. Do ponto de vista da integração dos elementos e coesão projetual, sugerimos sempre pelo menos avançar com o estudo prévio das especialidades mais intrusivas / minuciosas como, por exemplo, as de estabilidade e a térmica para garantir que a solução arquitetónica é exequível e para validar essas informações.

Salientamos que quando o projeto de arquitetura avança para a fase seguinte de execução, os ajustes podem perder mais tempo e, até mesmo, aumentar os custos do serviço.

2 - POSSO SALTAR AS OUTRAS FASES DE PROJETO E PASSAR LOGO PARA O ANTEPROJETO

Não. A realização de um projeto envolve a progressão sequencial das várias fases de projeto de arquitetura. A cada fase desenvolve-se um pouco mais da construção - trabalha-se uma macroescala e condicionamentos gerais, até à microescala onde se pode assim especificar os puxadores (projeto de execução). Assim faz parte do processo de elaboração de projeto seguir passo a passo as várias etapas.

3 - QUANTO TEMPO DEMORA A FASE DE ANTEPROJETO?

A realização de um anteprojeto depende muito do tipo de projeto, da escala do projeto e das decisões tomadas no estudo prévio. Normalmente e a título de exemplo, o licenciamento de uma moradia unifamiliar demora cerca de 30 - 40 dias para se executar.

Contudo, são meras estimativas e também dependem da urgência que o Cliente nos transmite.

4 - QUANTO CUSTA A FASE DE ANTEPROJETO?

A fase de anteprojeto tem um custo parcial no total do pack do projeto de arquitetura. Aqui dependerá muito das fases e serviços que são contratados, contudo, o peso desta fase é uma das mais elevadas no cômputo geral. O custo do pack do projeto de arquitetura varia consoante a complexidade do projeto, o acompanhamento que o Dono de obra necessita (mais ou menos reuniões de esclarecimentos), as condicionantes do local de obra, sejam topográficas como legais, e prazos de execução se forem um requisito de rapidez.

FASE 4

Projetos de Especialidades (trabalho externo)

 Após a aprovação camarária do projeto de Arquitetura procede-se à elaboração dos diversos Projetos de Especialidade para Licenciamento de Especialidades. Os Projetos de Especialidades são um processo fundamental para o desenvolvimento de um bom projeto. Neste particular, a compatibilização dos diferentes temas assume um papel fundamental. Conforme Portaria nº232/2008 de 11 de Março os projetos de especialidades habitualmente solicitados pelas Câmaras Municipais são os seguintes:

       - Projeto de Estabilidade

       - Projeto de Redes Prediais de Água e Esgotos

       - Projeto de Águas Pluviais

       - Projeto de Alimentação e Distribuição de Energia Elétrica

       - Projeto de Instalações Telefónicas e Telecomunicações

       - Projeto de Instalação de Gás

       - Projeto de Segurança Contra Incêndios

       - Estudo de Comportamento Térmico

       - Projeto Acústico

FASE 5

Projeto de Execução de Arquitectura

A fase de projeto de execução é a etapa de produção dos documentos necessários para a construção e perfeita orçamentação. Esta etapa do projeto de arquitetura é o aprofundar do detalhe para toda a obra, com o objetivo final de uma construção planeada e totalmente coordenada, no que respeita ao projeto de arquitetura e projetos de especialidades.

Esta fase inicia-se após a fase de anteprojeto ser aprovada na Câmara Municipal (licenciamento) e demais entidades licenciadoras dos diversos Projetos (Arquitetura e Especialidades). Para o caso do procedimento de comunicação prévia, a fase de projeto de execução é realizada normalmente em conjugação com as especialidades, uma vez que neste procedimento de controlo prévio a definição do empreiteiro é prévia à submissão dos projetos nas entidades licenciadoras.

O projeto de execução tem como objetivo o desenvolvimento aprofundado do anteprojeto ao nível de rigor necessário para a construção e anteriormente para a correta orçamentação. A coordenação de projetos nesta fase de projeto de execução é fundamental, para que a compatibilização das especialidades e a arquitetura não fique comprometida.

A melhor forma de assegurar o sucesso do seu investimento é ter em obra o rigor de um projeto de execução, desta forma, garante que o empreiteiro orçamentou os trabalhos necessários e a obra corre sem grandes conflitos dos trabalhos a mais.

O desenvolvimento do projeto de execução confirma a coordenação de todas as especialidades envolvidas. Esta coordenação é crucial para que em obra as infraestruturas e a arquitetura se complementem e não se atrapalhem, gerando situações esteticamente não satisfatórias.

O projeto de execução será apresentado por forma a constituir um conjunto coordenado que é composto quer por informações escritas, como desenhadas. Compreende a compilação da informação necessária para a construção da obra, formalizando a finalização de um processo evolutivo de projeto que consiste no guião para obra, nomeadamente a título de exemplo:

- Peças desenhadas:

       - Planta de implantação com o setting-out e limites do terreno;
            - Plantas, cortes e alçados;
            - Estudos tridimensionais;
            - Plantas, cortes e alçados de mobiliário embutido;
            - Cortes e detalhes construtivos;
            - Mapa de vãos exteriores e vãos interiores;

- Peças Escritas:

       - Memória descritiva e justificativa com a descrição geral da obra;
            - Outras pormenorizações e fichas de especificações (materiais e sistemas técnicos);
            - Mapa de trabalhos e quantidades;
            - Condições técnicas, gerais e especiais, do caderno de encargos, quando aplicável.

Apesar da padronização das etapas de um projeto de arquitetura, cada gabinete de arquitetura define o seu próprio método de trabalho e de apresentação, muito com base no que é o projeto em si, da sua complexidade e inovação ou com recurso aos métodos e detalhes tradicionais.

Contudo, o projeto de execução é a fase de decisões por definição. Assim os projetos de arquitetura nesta fase integram as especificações gerais e em particular, como, por exemplo:

       - Escolha de caixilharias, quer pelo desempenho térmico/acústico como por questões de desenho e expressão;
            - Sistema de ventilação integrados no projeto;
            - Isolamentos de materiais sustentáveis, em resposta à necessidade de redução do impacto ambiental, mas correspondendo a níveis altos de desempenho energético;
            - Materiais de revestimentos interiores e exteriores, tendo em vista a melhor relação técnico-financeira;

Os desenhos técnicos que compõem o projeto de execução correspondem à definição do projeto técnico da construção, onde os desenhos são muitas vezes menos atrativos visualmente, e carregados de informação técnica para a construção.

"As peças desenhadas de acordo com o estabelecido para cada tipo de obra no capítulo II e devendo conter as indicações numéricas indispensáveis e a representação de todos os pormenores necessários à perfeita compreensão, implantação e execução da obra ()"*

Representam-se todos os pormenores necessários à perfeita compreensão e execução da obra, incluindo as várias ‘interfaces’ de construção e pormenores-tipo. Desta forma, o empreiteiro consiga durante a obra e na elaboração do orçamento prever a complexidade da obra — compreender uma série de detalhes construtivos que na sua ausência iriam ser uma mera interpretação.

No caso de projetos mais complexos, sempre que o Dono de obra assim entenda, o projeto de arquitetura na fase de execução pode ser acompanhado com os projetos de especialidade também desenvolvidos nesta fase de pormenorização de forma a ter uma especificação completa para a obra.

Havendo um trabalho mais minucioso por parte do coordenador de projetos, muitas vezes função desempenhada pelo arquiteto autor, que fica ainda responsável pela síntese dos vários elementos e a sua integração no projeto de arquitetura e verificação dos projetos de especialidades.

As peças escritas do projeto de execução são igualmente importantes, pois compreendem as definições e especificações que agregam as decisões projetuais. Como, por exemplo:

       - Memória descritiva e justificativa onde se descreve geralmente e no particular a intervenção, nomeadamente os materiais, técnicas construtivas, equipamentos e redes associadas, enquadramento regulamentar da obra em questão. São ainda evidenciados os aspectos de uso, localização, resposta às exigências do programa base, indicação da natureza e condições do terreno, justificação da implantação da construção, integração nos condicionamentos locais;

       - Mapa de acabamentos que define todos os revestimentos da construção;

       - Mapa de quantidades e trabalhos que quantifica cada um dos artigos de trabalhos e fornecimentos, que se relaciona com as indicações do caderno de encargos e se cruza com as peças desenhadas, sejam os desenhos gerais como os desenhos de pormenores. Normalmente são adotadas as normas portuguesas em vigor ou as especificações do Laboratório Nacional de Engenharia Civil;

       - Orçamento, baseado nas quantidades e qualidades de trabalho das medições;

       - Caderno de encargos que discriminam todos os procedimentos construtivos, com condições técnicas, gerais e especiais.

Informação baseada no Decreto-Lei n.º 48 871, de 19 de Fevereiro de 1969. Para mais informação, embora seja um diploma já revogado, promulga o regime do contrato de empreitadas de obras públicas, o que naturalmente pode diferir para as obras particulares, acaba sempre por ser uma base de trabalho relevante.

Um dos objetivos mais pertinente do projeto de execução é a fácil e inequívoca interpretação por parte das entidades intervenientes na construção do que é o projeto proposto na fase de anteprojeto e o que são as várias disciplinas que se complementam de forma a dar vida ao edifício.

Uma vez que o projeto de execução é o somatório de elementos escritos e desenhados, prevê-se que com a sua presença em obra, sejam reduzidas ao mínimo as dúvidas que possam existir. Assim como definir com o empreiteiro todos os trabalhos necessários, evitando ausências de especificações e a necessidade de trabalhos extra, levando a reduzir tempo de execução e custos de construção.

Nesta etapa do projeto de arquitetura constam todos os elementos essenciais para assegurar a qualidade da construção e o cumprimento em obra do projeto aprovado, sendo a base de trabalho para o fiscal de obra, durante a construção.

Se o projeto de execução não é elaborado pelo arquiteto, é natural que em obra existam dúvidas e constrangimentos de coordenação, o que deixará equipas de trabalhos sem orientação. Gerará, para além de mais custos e atrasos no prazo de entrega, situações extraordinárias que poderão não ficar completamente integradas no projeto aprovado. Para evitar estes problemas, o arquiteto deve estar presente no acompanhamento de obra.

Outra grande vantagem desta fase de projeto é a reunião da documentação para a consulta de empreitadas e seleção do empreiteiro, onde a fonte de informação estabelecida é igual para todas as consultas e assim o cliente pode auscultar diversas propostas de diversos empresas de construção, escolhendo a que mais lhe convier. A apresentação de orçamentos a concurso é baseada nas quantidades, especificação de cada material e a sua aplicação, garantindo um processo comparativo, que informará os empreiteiros e assim aferir o valor da obra.

Assim, sumariamente, enumeramos as vantagens de elaboração de um projeto de execução de arquitetura:

       1 - construção fiel ao projeto aprovado;
            2 - qualidade da construção;
            3 - economia de custo e de tempo em obra.

O projeto de execução é uma fase de grande investimento técnico e temporal para qualquer gabinete de arquitetura. Esta situação justifica-se porque nesta fase de projeto exploram-se todas as decisões e definições o acaba por ocupar várias horas de trabalho; com a agravante de haver um trabalho de compatibilização das disciplinas com os projetos aprovados.

Legalmente não existe a obrigatoriedade de se desenvolver um projeto de execução, pelo que muitos Donos de obra evitam a contratação desta etapa de projeto como forma de economizar algum investimento, com a crença do acompanhamento de obra por parte do arquiteto.

Ora a dispensa do projeto de execução não é substituível, pois em fase de obra nem todos os problemas são resolvidos ou mesmo antecipados no local pelo arquiteto.

Sempre que o arquiteto (ou coordenador de projetos) não tenha coordenado todos os detalhes antecipadamente, nem despendido tempo a pensar em todas as soluções, integrando as especialidades, como sejam os esgotos, eletricidade, entre outras, por muito boa vontade que exista, é impossível em obra proporcionar a melhor solução ao Cliente. As soluções nem sempre são imediatas e implicam a sobreposição e estudos de avaliação de possibilidades.

Dependendo todo contratado para as fases de licenciamento / comunicação prévia, pode verificar-se uma ausência de informação, fruto da não elaboração do projeto de execução, ficando certamente questões do projeto por resolver, por serem exploradas em sede de pormenorização, após a aprovação camarária.

O detalhe para licenciamento é algo que corresponde às exigências legais, mas não incorpora a pormenorização exaustiva para obra, até porque para quem aprecia o projeto não interessam determinadas especificações e detalhes construtivos — este é o motivo por que as fases de projeto de arquitetura têm cada uma sua utilidade.

Um anteprojeto extremamente detalhado, pode ser complexo de apreciar pelo técnico e ainda em caso de alteração exigida pela Câmara, demoraria mais tempo a acomodar todos os detalhes, o que corresponderia a atrasos na resposta a notificações, arrastando todo o processo.

Por estas razões que sequencialmente à aprovação da arquitetura deverá ser desenvolvido o projeto de execução de arquitetura para impedir que seja o empreiteiro a tomar as decisões em obra que interferem diretamente com a qualidade da construção, com a personalização e o critério arquitetónico da obra.

FASE 6

Medições (trabalho externo)

A seleção do empreiteiro para a execução da obra é sempre uma fase estressante na jornada da construção para qualquer Dono de Obra.

A seleção do empreiteiro é um trabalho complexo, pois engloba vários aspetos técnicos, administrativos e até mesmo de empatia pessoal. A análise e o lançamento do “concurso de empreitada” é realizado para auxiliar o Dono de obra a selecionar o empreiteiro para a construção, que consoante a escala do projeto, pode ser incluído no nosso serviço de gestão de projeto.

A fase de consultas é decisiva para o sucesso dos projetos, em particular na seleção do empreiteiro ou empreiteiros (subempreiteiros) mais adequados à especificidade de obra e que certamente apresentam a melhor relação custo-benefício.

A seleção de empreiteiros, na fase de consulta, tem por base a capacidade técnica de cada construtora, o seu portfólio de trabalho, a disponibilidade para a obra em questão e os aspetos administrativos em dia.

A documentação de acordo com a legislação (por exemplo, se tem no seu alvará a capacidade de realização dos trabalhos de construção civil necessários para a perfeita execução da obra) é m ponto imprescindível.

A seleção das empresas a consultar para execução dos trabalhos é realizada em exclusivo pelo Dono de Obra, que no caso de ter dificuldade em reunir um grupo de profissionais sugerimos que contacte o IMPIC.

Após a compilação da documentação e a definição das empresas a contactar, será então partilhado o processo de consulta aos empreiteiros. Estes terão sempre um tempo de análise inicial, onde normalmente respondem com uma carta de interesse de apresentação de proposta.

Pode-se dizer já não ser uma das fases de projeto de arquitetura, mas existe sempre uma forte comunicação com os projetistas nesta fase de orçamentação de empreitada. E quanto maior a interação nesta fase, melhor decorrerá a assistência técnica obra / acompanhamento de obra.

ELEMENTOS PARA PEDIDO DE PROPOSTAS A CONSTRUTORAS

Para a fase de pedido de consulta é necessária a elaboração do processo de consulta que inclui:

1 - projeto de arquitetura;

2 - compilação de todos os projetos de especialidades;

3 - cadernos de encargos (condições técnicas especiais, com especificação dos métodos de trabalho e materiais a empregar);

4 - listas de quantidades e mapa de quantidades (indicação das quantidades de trabalho necessárias para execução do projeto);

5 - memórias descritivas (identificação da obra, caracterização da intervenção e dos trabalhos a realizar, faseamento dos trabalhos, trabalhos auxiliares);

6 - pareceres técnicos;

7 - licenças, entre outros documentos.

Dependendo da complexidade do projeto, da escala da construção e ordem de grandeza da obra é muito frequente não existirem todos estes documentos para compor no dossier de consulta para seleção de empreiteiro.

Neste processo de consulta, é muito frequente existirem dúvidas de projetos ou mesmo novas sugestões de construção. Neste momento, o coordenador de projetos e os autores de projeto de arquitetura e projetos de especialidades são figuras imprescindíveis no processo de esclarecimentos e de avaliação de propostas alternativas que possam surgir nesta etapa do processo.

Para uma maior clareza do processo, a fase de projeto de execução é uma mais-valia, pois com a base de projetos detalhada, todos as empresas de construção civil irão orçamentar os mesmos trabalhos, os mesmos materiais de construção e as mesmas quantidades. Todas situações previstas são fundamentadas e validadas tecnicamente, assumidas por técnicos habilitados para o efeito (autores de projeto).

Assim, as diversas empresas contactadas apresentam uma proposta para o mesmo, o que permite compará-las diretamente entre si.

No processo de comparação, pode ser mais simples se não existirem alternativas propostas, pelo que deve sempre aceitar que sejam apresentadas (podem sempre ser boas opções e normalmente com boa relação custo-benefício), mas deve sempre solicitar que a proposta inicial seja orçamentada.

Para garantir o controlo de custos, a presença de detalhes em obra, um bom sistema de fiscalização e comunicação dos vários intervenientes é meio-caminho para o controlo da qualidade em obra e garantir o cumprimento do projeto e das regras da boa arte.

ANÁLISE TÉCNICA DE PROPOSTAS

A análise das propostas recebidas tem de passar por um tempo de estudo e viabilidade das propostas, que do ponto de vista técnico e “burocrático” tem de fazer sentido.

A comparação entre construtoras não se pode apenas basear no preço / custo do orçamento.

Outras variantes podem influenciar o bom progresso dos trabalhos e ser aspetos a considerar.

PONTOS A TER EM CONTA NA ANÁLISE DE PROPOSTAS AQUANDO DA SELEÇÃO DO EMPREITEIRO:

1 - Apreciação dos preços unitários e globais propostos comparativamente com o mercado e outras propostas;

2 - Avaliação da exequibilidade de propostas alternativas aos trabalhos / materiais descritos e especificados em projetos;

3 - Condições gerais de pagamento, faseamentos e modos de pagamento;

4 - Prazos de execução e calendarização dos trabalhos;

5 - Capacidade técnica de apoio durante a execução de obra;

6 - Modos e frequência de comunicação;

7 - Condições de garantia e cumprimento da legislação em vigor;

8 - Seguros e garantias bancárias;

9 - Lista de subempreiteiros;

10 - Verificação da habilitação legal da empresa candidata.

SELEÇÃO DO EMPREITEIRO - CONTRATAÇÃO E CONTRATUALIZAÇÃO

Muitas destas questões abordadas na análise de propostas são já conteúdos que terão de constar no contrato de empreitada, pode ler mais sobre o tema num post específico.

Um dos pontos básicos é se a empresa não tiver alvará ou não o tiver renovado no ano vigente, é sinal de má gestão/organização ou ainda indício de dívidas ou sem atividade, pelo que deverá averiguar melhor a situação ou mesmo evitar estas empresas de construção civil.

Contactar os empreiteiros da sua short-list pode ser uma boa opção nesta fase. Pedir para visitar uma obra em curso, assim como de alguns dos seus habituais fornecedores. O seu modus-operandi em obra, o cuidado que podem ter com as questões de segurança em obra, a forma como armazenam os materiais em obra, o zelo na execução de trabalhos é sempre notório em obra e sendo o seu “habitat” de excelência terá de demonstrar mestria. Este pode ser um ponto de desempate em empresas com propostas equivalentes.

FASE 7

Assistência técnica e acompanhamento de obra

O trabalho dos arquitetos não se esgota com a conclusão dos projetos. Estamos cientes que o projeto tem de ser construído e que o acompanhamento de obra e assistência técnica à obra é um trabalho fundamental para a execução de uma construção.

É aqui que as ideias se tornam em matéria e em espaço habitável e se a presença não for constante durante a obra, poderão ser construídas interpretações de projetos e não os projetos aprovados e especificados.

A assistência técnica às obras e o acompanhamento de obra decorre desde o princípio das obras até à sua conclusão, passando pelas várias fases de obra, havendo a necessidade de acompanhar todo o processo.

O trabalho desempenhado na assistência técnica à obra permite ter presente em obra um elemento da equipa projetista, que atende às mudanças necessárias ao longo do período da construção. Assim faz com que os materiais e os sistemas que sejam necessários alterar, sejam substituídos sem colocar em risco a questão da qualidade da edificação e em consonância com a elaboração de projetos de alterações do projeto de arquitetura ou eventualmente assinalar alterações passíveis de enquadrar nas telas finais.

A assistência técnica em obra é feita pelos autores de projeto, dando o apoio necessário para o Dono da obra e para os vários intervenientes em obra para garantir a compreensão de seu projeto, sendo essa atividade a única obrigatória a ser feita pelo arquiteto, ou seja, pelo autor do projeto.

Os nossos serviços de acompanhamento de obra e assistência técnica à obra poderão incluir, desde que ações contratadas, as seguintes opções:

1 - Esclarecimentos de dúvidas de interpretação dos projetos;

2 - Prestação de informações complementares relativas a ambiguidades ou omissões de projeto;

3 - Apreciação de documentos de ordem técnica apresentados pelos empreiteiros e/ou fornecedores da obra;

4 - Controlar a aprovação de materiais alternativos aos especificados e que podem ser sugeridos pelo empreiteiro selecionado, averiguar as suas características técnicas de compatibilidade;

5 - Apoiar o dono de obra na tomada de decisão e garantir o cumprimento pleno dos contratos pela empresa responsável pela execução da obra.

A gestão de obra inclui várias tarefas e requer a atuação de sobretudo dois campos, um da direção técnica da obra e outro da fiscalização de obra.

A direção da obra é realizada pelo técnico que dirige o estaleiro e que dirige a obra propriamente dita, no que respeita aos trabalhos de construção civil. O diretor técnico de obra tem de ter um vínculo ao empreiteiro selecionado para executar a obra.

A fiscalização é realizada por empresas especializadas em fiscalizar obras, e por técnicos qualificados para a obra em causa. Portanto, cada profissional tem as suas funções distintas, contudo estão diretamente interligados com o objetivo único da execução e conclusão da obra, em segurança e com qualidade, de acordo com os projetos, cumprindo as normas e leis em vigor.

É frequente o surgimento de situações evitáveis, se houvesse um acompanhamento cadente e efetivo, tais como:

- Infiltrações por falta de compreensão do projeto de execução, ou pela sua ausência, que gera falta de pormenorização em obra, ou mesmo por alterações aos projetos;

- Materiais de pouca qualidade, que muitas vezes são sugeridos por parte do empreiteiro para redução de custos e a seu desempenho e qualidade podem comprometer a qualidade e resposta da construção;

- Incumprimentos constantes aos projetos aprovados: as alterações em obra são situações que deverão ser acauteladas pelos técnicos autores, pois são estes técnicos que reúnem as condições e conhecimento do processo de aprovação de projetos e podem elucidar se determinadas alterações são incompatíveis com a capacidade de deferimento;

- Orçamentos constantemente revistos (para cima) que levam muitas vezes a que a obra não seja concluída. É na fase de execução de obra que residem os maiores problemas que fazem derrapar os orçamentos previstos para a totalidade do projeto. Esta situação é passível de acontecer sempre que os orçamentos contratualizados sejam incompletos. Para evitar eventuais derrapagens preveem-se situações com soluções não recomendadas, cujos resultados, por não serem programados à ‘priori’, tornam a obra mais demorada, com menos qualidade.

A clara ausência do projeto de execução é geradora desta situação, que para viabilizar a construção recorre-se à não concordância com requisitos, ou em alternativa recorre-se à não execução de determinadas partes ou ao downgrade de materiais e equipamentos. Eventualmente poderá originar a dificuldade de garantir certificações e licenças no final de obra.

Em obra tem de ser criterioso e exigente, mas também um bom ouvinte e antecipador de problemas para garantir que os trabalhos são executados sem problemas e que as alterações não interferem com outros trabalhos futuros da obra.

REGIME JURÍDICO DE QUALIFICAÇÃO PROFISSIONAL DOS TÉCNICOS AUTORES

Os intervenientes definidos pela Lei n.º 31/2009 de 3 de julho como imprescindíveis à execução de obra são:

Dono da obra: a entidade por conta de quem a obra é realizada (…) bem como qualquer pessoa ou entidade que contrate a elaboração de projeto.

Autor de projeto: o técnico ou técnicos que elaboram e subscrevem, com autonomia, o projeto de arquitetura, cada um dos projetos de engenharia ou o projeto de paisagismo, os quais integram o projeto, subscrevendo as declarações e os termos de responsabilidade respetivos.

Assistência técnica: os serviços a prestar pelo autor de projeto ao dono da obra, ou seu representante, sem prejuízo do cumprimento de outras obrigações legais ou contratuais que lhe incumbam, que visam, designadamente, o esclarecimento de dúvidas de interpretação do projeto e das suas peças, a prestação de informações e esclarecimentos a concorrentes e empreiteiros, exclusivamente através do dono da obra, e ainda o apoio ao dono da obra na apreciação e comparação de soluções, documentos técnicos e propostas.

Diretor técnico de obra: o técnico habilitado a quem incumbe assegurar a execução da obra, cumprindo o projeto de execução e, quando aplicável, as condições da licença ou comunicação prévia, bem como o cumprimento das normais legais e regulamentares em vigor.

Diretor de fiscalização de obra: o técnico, habilitado nos termos da presente lei, a quem incumbe assegurar a verificação da execução da obra em conformidade com o projeto de execução e, quando aplicável, o cumprimento das condições da licença ou da comunicação prévia, bem como o cumprimento das normas legais e regulamentares aplicáveis, e ainda o desempenho das competências previstas no Código dos Contratos Públicos, em sede de obra pública.

Definições do regime jurídico que estabelece a qualificação profissional exigível aos técnicos responsáveis pela elaboração e subscrição de projetos, pela fiscalização de obra e pela direção de obra, que não esteja sujeita a legislação especial, e os deveres que lhes são aplicáveis, é a primeira alteração à lei n.º 41/2015, de 3 de junho, que estabelece o regime jurídico aplicável ao exercício da atividade da construção – lei n.º 31/2009, de 3 de julho com a última revisão realizada pela lei n.º 25/2018, de 14 de junho.